Сегодня в Украине запускается рынок земли. Мы уже подробно писали о главных нюансах его работы.
Одна из основных интриг - сколько будет стоить сельскохозяйственная земля на моменте запуска рынка и как изменятся ее цены в дальнейшем. От этого во многом зависит привлекательность земли для потенциальных инвесторов.
По закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, землю в Украине нельзя будет продавать дешевле, чем нормативно-денежная оценка. Поэтому этот показатель на старте рынка станет базовым. Но для каждого региона он разный, и к тому же периодически индексируется. Поэтому разной будет и стартовая стоимость земли в каждой области Украины.
Как будет меняться ценник дальше - зависит от спроса и предложения. Мнения на этот счет расходятся. Одни эксперты считают, что земля будет дорожать медленно, на 10-15% в год (по крайней мере, до 2024 года, когда приобретать угодья смогут юрлица). Другие, наоборот, прочат резкий рост цен за гектар уже в ближайшей перспективе.
"Страна" решила проанализировать, сколько будет стоить земля в разных регионах Украины и сравнить цены в соседних с Украиной странах.
Что такое нормативно-денежная оценка земли и как ее проводят
По закону об обороте земли сельскохозяйственного назначения продавать землю дешевле нормативно-денежной оценки нельзя.
Что это такое?
Эта оценка является в Украине обязательной. Она прописана в законе об оценке земель и впервые была проведена для всех населенных пунктов в 2013 году. Повторная нормативно-денежная оценка проводилась в 2018 году. По закону ее нужно обновлять не реже одного раза в 5-7 лет. А в промежутках - проводить индексацию.
Нормативно-денежная оценка базируется на так называемом рентном подходе. Он учитывает среднюю прибыль с гектара земли (путем сдачи ее в аренду).
Также при расчете нормативно-денежной оценки учитывается качество грунтов, месторасположение, экологическая ситуация и другие факторы.
Для сельхозземель есть разбивка на пашню, землю под многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища.
При этом стоимость каждого конкретного участка отличается. Ее проводят оценщики, и эта стоимость затем указывается в технической документации на участок. Ценник зависит от качества грунта, типа участка, месторасположения и др. Но базовой является цифра общей нормативно-денежной оценки земли от Госгеокадарстра.
Где в Украине самая дешевая и самая дорогая земля
Как свидетельствуют данные из справочника Госгеокадастра (последнее обновление - 1 января 2021 года), самая дорогая земля в Украине - под многолетними растениями (в первую очередь, это сады). Там нормативно-денежная оценка стартует с 35,6 тысячи гривен за гектар в Житомирской области и достигает 74,1 тысячи гривен в Черкасской области.
На втором месте - пашня. Там гектар земли оценили от 21,4 тысячи на той же Житомирщине до 33,6 тысячи на Черкасчине. Сенокосы оцениваются в 3,1-10,1 тысячи за гектар, пастбища — в 1,6-7 тысяч за гектар.
Как видно, разброс цен достаточно высокий. Все зависит от качества грунтов и от того, сколько можно заработать на земле.
К примеру, если говорить о пашне (угодья, которые идут под посев разных сельхозкультур, они станут основным объектом купли-продажи с открытием рынка земли), то самые дешевые ее массивы сосредоточены в Житомирской области. Госгеокадарст определил нормативно-денежную оценку для земель этого региона в 21 411 гривен за гектар.
На втором месте в топ-3 регионов с самой дешевой пашней Львовская область (21 492 гривны), на третьем - Волынская область (21 806 гривен).
До 22 тысяч за гектар стоит также земля в Ровненской области (21938 гривен).
Следующая ценовая вилка — 24-25 тысяч за гектар.
Земля с такой нормативно-денежной оценкой есть в Черниговской (24065 гривен), Херсонской (24450 гривен), Запорожской (24984 гривен) областях.
В 26-27 тысяч Госгеокадастр оценил пашню в Ивано-Франковской (26087 гривен), Киевской (26531 гривна), Сумской (26793 гривен) областях.
До 30 тысяч за гектар ценятся земли под пашней в Николаевской (27038 гривен), Закарпатской (27268 гривен), Луганской (27125 гривен), Винницкой (27184 гривны), Тернопольской (29035 гривен) областях.
Регионы с самой высокой нормативно-денежной оценкой пашни (больше 30 тысяч гривен за гектар, то есть более тысячи долларов, которую эксперты называют в качестве ориентира по рыночной цене земли после открытия рынка) — Днепропетровская (30251 гривна), Хмельницкая (30477 гривен), Донецкая (31111 гривен), Кировоградская (31888 гривен), Одесская (31017 гривен), Полтавская (30390 гривен), Харьковская (32237 гривен), Черновицкая (33264 гривны) области.
Ну и самая дорогая в Украине пашня — в Черкасской области — 33 646 гривен за гектар (или порядка 1250 долларов по текущему курсу).
Нормативно-денежная оценка сельхозземель разных категорий, по данным Госгеокадастра, приведена ниже.
Как видно, стереотипы о том, что в Полтавской области самые лучшие черноземы, а в Винницкой - сады, не совсем совпадают с нормативно-денежной оценкой. По пашне и земле под многолетними насаждениями самая дорогая земля по стране - в Черкасской области, по сенокосам (не считая Крыма) - в Кировоградской области, по пастбищам - в Одесской.
Самая низкая нормативно-денежная оценка земель в Житомирской, Львовской, Винницкой областях.
"Страна" уже подробно приводила анализ по динамике цен на землю и рассказывала о том, кто будет ее продавать и покупать. Детальнее можно прочитать здесь.
Сколько стоит сельскохозяйственная земля в других странах
"Страна" также собрала данные по ценам на сельскохозяйственную землю в соседних странах и в странах ЕС - России, Молдове, Польше, Румынии, Германии, Франции.
Потому что именно на зарубежные ценники ориентируются многие эксперты, предсказывая быстрый рост стоимости наших черноземов.
Впрочем, по мнению президента Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, динамика стоимости украинской земли может отличаться от той, что демонстрируют угодья в других странах, особенно тех, где есть государственная дотация аграриям (в Европе она достигает 300 евро на гектар и больше). Да и далеко не везде цены на землю радикально превышают показатели нормативно-денежной оценки в Украине.
Россия
Россия - страна очень большая, с разнообразными почвами, поэтому для более адекватного сравнения с Украиной будем брать цены в черноземных областях.
В РФ рынок земли сельхозназначения действует уже давно с ограничениями для иностранцев (которые, впрочем, обходят через покупку доли в юрлицах).
Динамика цен во-многом зависит от конъюнктуры на рынке основных сельхозкультур. Сейчас, когда цены на них на мировом рынке растут, увеличивается и стоимость земли.
По данным агентства BEFL, за последние годы стоимость сельхозземель в России выросла на 30-150% (в рублях).
Больше всего подорожала земля в центрально-черноземных регионах (Воронежская, Курская, Липецкая, Орловская области). На юге динамика ниже из-за засух, которые наблюдались там в последние годы.
Но изначально ценники там были выше, чем в центре, да и сейчас земля там стоит дороже.
Так, цена на гектар земли в Краснодарском крае колеблется от 180 тысяч до 270 тысяч рублей (2,5-3,7 тысячи долларов). В Ростовской области землю продают по 70-150 тысяч рублей (1-2,1 тысячи долларов), в Ставропольском крае - по 80-150 тысяч (1,1-2,1 тысячи долларов). В Липецкой, Орловской областях среднестатистический гектар стоит порядка 100 тысяч рублей или 1,4 тысячи долларов, в Курской - до 150 тысяч рублей (2,1 тысячи долларов).
Но это средние показатели.
Если рассматривать существующие на рынке предложения, то цены на хорошие участки в черноземных регионах могут составлять 4 тысяч долларов за гектар и выше.
Молдова
В Молдове рынок земли работает с 2000 года. Средняя стоимость гектара сейчас составляет 2,5-5 тысячи долларов, а на некоторых участках доходит до 8-10 тысяч долларов за гектар.
Земли в Молдове катастрофически не хватает. Всего ее порядка 2 млн гектар, и почти 60% находится в частной собственности (еще 23% - в публичной, остальное - собственность местных административно-территориальных единиц).
Румыния
В Румынии рынок земли стартовал с 2005 года. Сегодня среднестатистический гектар продается за 5,3 тысячи евро (в центральной части дороже - около 6,9 тысячи евро, на севере дешевле - меньше 5 тысяч евро). Ежегодный прирост цены в последние годы составляет 28%.
Польша
В Польше земельный рынок начали запускать еще 1991 года, но с ограничениями, Полноценная купля-продажа заработала с 2004 года, иностранцев к покупке земли допустили только в 2016 году. На этапе открытия рынка земля в Польше стоила примерно столько же, сколько прочат нашим черноземам - 1,5 тысячи за гектар. Но первые пять лет работы рынка ценники росли на треть в год.
Сейчас, по данным Eurostat, средняя стоимость гектара земли в Польше - 11 тысяч евро.
Германия
В Германии земля сельскохозяйственного назначения стоит в среднем порядка 20-30 тысяч евро за гектар. В восточных землях (бывшая ГДР) цены значительно дешевле, чем в западных.
Италия
По данным Eurostat в зависимости от региона цены колеблются от 15 до 60 тысяч евро за гектар. Но большая часть цен находится в пределах от 25 до 45 тысяч евро за гектар.
Франция
Франция располагает самыми большими площадями сельхозземель в Европе - около 28 млн гектар. При этом средний ценник относительно невысокий - порядка 6,3 тысячи евро за гектар.
При этом ценники сильно отличаются в зависимости от категории земли, ее месторасположения и пр. Скажем, земля под пашней стоит в среднем 7,6 тысячи евро, пастбища - 5 тысяч евро.
Одной из причин сравнительно невысоких цен на землю во Франции эксперты считают своеобразную структуру местного агробизнеса - тут доминируют мелкие фермеры (таких хозяйств больше 450 тысяч). Мелкие хозяйства не отличаются высокой прибыльностью, поэтому скупать дорогую землю они попросту не могут.
Кроме того, во Франции, несмотря на функционирование рынка земли, достаточно жестко регулируется оборот сельхозугодий. За всем следят Общества земельного оборота и сельского хозяйства (SAFER). Они отслеживают сделки купли-продажи, а также нередко сами выкупают и перепродают земли, чтобы таким образом выравнивать цены. Также они отбирают потенциальных покупателей - могут отказать, сославшись на право первоочередной покупки фермером, государством, местными властями.